Perakendede büyük hareketlilik: İzmir’de üç büyük AVM satış için vitrine çıktı

Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren KW İzmir Danışman Ortağı Tuncay Bağdınlı, İzmir'in sanayi yatırımlarında kritik bir döneme girdiğini belirterek, büyük ölçekli sanayi parsellerinin üretilememesi, arsa ve inşaat maliyetlerindeki hızlı artış ile bürokratik süreçlerin yatırımcıyı farklı illere yönlendirdiğini söyledi. Tekreferans.com'a konuşan Bağdınlı, "İzmir büyük yatırımcıyı kaybediyor" dedi.

İzmir ve Ege Bölgesi'nde sanayi, lojistik ve ticari gayrimenkul piyasasını değerlendiren Bağdınlı, sanayi yatırımlarındaki sıkışmanın yanı sıra ticari gayrimenkul piyasasında da önemli bir hareketlilik yaşandığını belirterek, İzmir'de üç büyük alışveriş merkezinin (AVM) satış sürecinde olduğunu açıkladı.

Üç büyük alışveriş merkezinin satış sürecini yürüttüklerini açıklayan Bağdınlı, gizlilik sözleşmeleri nedeniyle isim vermesinin mümkün olmadığını, yalnızca İzmir'de değil Türkiye'nin farklı kentlerinde de alışveriş merkezlerinin el değiştirmeye hazırlandığını söyledi. Bu hareketliliğin yatırımcıların portföylerini yeniden yapılandırmaya başladığını gösterdiğini belirten Bağdınlı, ticari gayrimenkul piyasasında yeni bir döneme girildiğini ifade etti.

İZMİR SANAYİ YATIRIMCISINI KAYBEDİYOR

İzmir'in limanları, ulaşım altyapısı ve üretim kültürüyle hâlâ Türkiye'nin en önemli yatırım merkezlerinden biri olduğunu belirten Bağdınlı, buna rağmen büyük ölçekli yatırımcıların ihtiyaç duyduğu nitelikte sanayi parsellerinin üretilemediğini söyledi. Özellikle enerji ve otomotiv sektörlerinden gelen yabancı yatırımcıların büyük sanayi parseli taleplerinin karşılanamadığını belirten Bağdınlı, bu nedenle yatırımcıların Manisa, Aydın, Balıkesir ve Kütahya gibi illere yöneldiğini ifade etti.

Manisa Organize Sanayi Bölgesi'nin de neredeyse tam doluluk oranına ulaştığını dile getiren Bağdınlı, şöyle konuştu: "Büyük sanayi parseli bulmakta zorlanıyoruz. Müşteri talebi var. Özellikle otomotiv ve enerji sektöründe yatırımcı geliyor ancak uygun arazi bulamadığı için başka illere gitmek zorunda kalıyor. İzmir bu anlamda önemli yatırımları kaybediyor."

ARSA MALİYETLERİ YATIRIMCIYI ZORLUYOR

Bağdınlı yatırım kararlarını etkileyen en önemli unsurun arsa maliyetleri olduğunu belirterek İzmir'de organize sanayi bölgelerinde sanayi arsalarının metrekare fiyatlarının konuma göre değişmekle birlikte 20-21 bin TL seviyelerine ulaştığını söyledi. Bağdınlı, Balıkesir, Kütahya ve Karaman gibi illerde bu rakamların 2-6 bin TL seviyesinde bulunduğunu dile getirdi. Bu maliyet farkının üretim yatırımlarını İzmir dışına ittiğini vurgulayan Bağdınlı, yüksek inşaat maliyetleri ve finansman giderlerinin de yatırım iştahını önemli ölçüde azalttığını ifade etti.

"100 MİLYON TL İLE ARTIK SANAYİ MÜMKÜN DEĞİL”

Sanayi yatırımı yapmak isteyen girişimcilerin artık çok daha büyük sermayeye ihtiyaç duyduğunu söyleyen Bağdınlı, yatırım maliyetlerinin geldiği noktayı şu sözlerle özetledi: "Bugün bana '100 milyon TL'm var, ne yatırım yapayım?' diye sorarsanız önce şunu söylerim; 100 milyon liraya artık ciddi bir sanayi yatırımı yapmak mümkün değil."

Bağdınlı, yatırımcıların bu nedenle yeni fabrika yatırımı yerine mevcut tesislerini büyütmeye, enerji yatırımlarına veya farklı yatırım araçlarına yönelmeye başladığını söyledi. Yabancı yatırımcı ilgisinde ise Çinli firmaların ilk sırada yer aldığını belirten Bağdınlı, özellikle güneş ve rüzgâr enerjisi alanında yatırım taleplerinin yoğunlaştığını ifade etti. Çinli yatırımcıları, uygulanan yaptırımlar nedeniyle yurt dışında üretim üssü arayan Rus yatırımcıların takip ettiğini kaydeden Bağdınlı, Rus sermayesinin başta gıda olmak üzere farklı sektörlerde yer arayışında olduğunu söyledi.

KEMALPAŞA'NIN TAŞI TOPRAĞI ALTIN

İzmir'de lojistik yatırımlarının odağının Kemalpaşa olduğunu belirten Bağdınlı, merkezi konumu ve ulaşım avantajları nedeniyle ilçeye yönelik talebin hızla arttığını söyledi. Lojistik köy projesinin yıllardır tamamlanamamasının önemli bir eksiklik olduğuna dikkat çeken Bağdınlı, pandemi sonrası büyüyen e-ticaret ve lojistik sektörünün yeni nesil depo ihtiyacını artırdığını belirtti. Günlük yaklaşık 400 araçlık operasyon yürüten büyük lojistik şirketlerinin maliyet hesabı nedeniyle özellikle Kemalpaşa'yı tercih ettiğini ifade eden Bağdınlı, bunun da kira fiyatlarını yukarı çektiğini söyledi. Bağdınlı, "Kemalpaşa'da üretim tesislerinde metrekare kira fiyatları yaklaşık 5 dolar seviyesindeyken, lojistik depolarda bu rakam 9-10 dolara ulaştı. Uygun büyüklükte depo bulunamaması fiyatları daha da yukarı taşıyor" dedi.

ORGANİZE SANAYİLERDE MEVZUAT ENGELİ

İzmir'deki organize sanayi bölgelerinde çok sayıda boş fabrika bulunduğunu ancak bu yapıların büyük bölümünün yeni nesil lojistik faaliyetlerine uygun olmadığını belirten Bağdınlı, mevcut OSB mevzuatının da uygun tesislerin lojistik amaçlı kullanımını zorlaştırdığını söyledi. Önümüzdeki dönemde lojistik ve enerji sektörlerinin büyümeye devam edeceğini ifade eden Bağdınlı, veri merkezlerinin de yeni yatırım alanları arasında öne çıkacağını belirterek özellikle enerji altyapısı konusunda planlamaların hızlandırılması gerektiğini söyledi.

YATIRIMCI ADIM ATMAKTAN ÇEKİNİYOR

Enerji yatırımlarının sanayicinin üretim maliyetlerini düşürdüğünü ancak sık değişen mevzuatın yatırımcıyı tedirgin ettiğini belirten Bağdınlı, özellikle YEKDEM uygulamalarına ilişkin belirsizliklerin yatırım kararlarını olumsuz etkilediğini söyledi. "Devletin alım garantisinin süresi dolan tesislerde yenilenmeyeceği endişesi satışları artırıyor" diye konuşan Bağdınlı, teknolojinin hızla gelişmesi nedeniyle eski GES yatırımlarının da değer kaybetmeye başladığını ifade etti. Bağdınlı, "Bugün İzmir'de satışını yaptığımız bir güneş enerji santrali yaklaşık 1,1 milyon dolar seviyesinde. Aynı kapasitede yeni bir tesis arazi ve lisans dahil yaklaşık 550 bin dolara kurulabiliyor. Ancak teşvik mekanizmalarının yetersizliği yeni yatırımları yavaşlatıyor" dedi.

"İZMİR POTANSİYELİNİ KAYBETMEMELİ"

İzmir'in sahip olduğu üretim kültürü, limanları ve lojistik avantajlarıyla hâlâ Türkiye'nin en güçlü yatırım merkezlerinden biri olduğunu belirten Bağdınlı, bu avantajın korunabilmesi için yeni sanayi alanlarının üretilmesi, büyük sanayi parsellerinin planlanması ve lojistik altyapısının güçlendirilmesi gerektiğini söyledi. Veri merkezleri, enerji yatırımları ve yeni nesil üretim tesislerine yönelik planlamaların gecikmeden hayata geçirilmesi gerektiğini vurgulayan Bağdınlı, sözlerini şöyle tamamladı: "İzmir'in potansiyeli çok yüksek. Ancak yatırımcıyı bekletmeden ihtiyaç duyduğu araziyi, altyapıyı ve planlamayı sunmak zorundayız. Bunun için kamu kurumları, organize sanayi bölgeleri, meslek kuruluşları ve sivil toplum örgütlerinin ortak bir vizyonla hareket etmesi gerekiyor."